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相続税の計算(2)|財産の評価・土地

(3)財産の評価

1.土地等

土地の価格
土地の価格には、いくつかの種類があります。毎年、3月の下旬に公表されるのが公示価格で、価格としては一番初めに発表されます。この価格に基づき、相続税の評価額である路線価及び倍率が決定されます。路線価は一般的には公示価格の80%といわれています。したがって、公示価格が公表されれば路線価の概算を計算することができるわけです。

この他に固定資産税評価額というものもありますが、これは3年ごとに改訂されます。この価格は、公示価格の70%とされています。
ただし、問題は、この固定資産税評価額のみ、前年の公示地価をベースに計算されています。

評価単
土地(借地権を含む)は利用単位で評価します。例えば、2筆の土地の上にマンションを建築したとしますと、合計の地積でその土地は評価することとなります。

路線価と倍率方式
各税務署は毎年8月の中旬に路線価を公表します。この路線価は、その年の3月に発表される公示地価をもとに計算され、前述の通り、公示価格の概ね80%が路線価となります。この路線価は、その年1月1日現在の土地の価格となります。したがって、1月1日に亡くなっても、12月31日に亡くなっても、この路線価をベースに評価することとなります。

固定資産税の課税価格となる評価額が、3年に1度評価替えがあるのに対し、路線価は毎年変わります。3月に発表される公示地価に注目していただくと、その年の路線価の概算はわかります。

  1. 平成4年に路線価を現行の公示地価の80%にしました。その前年は公示地価の70%でした。平成3年以前は、公示地価に比し、3〜4割という低い割合でした。バブルの時に、相続税対策として、現金で持つより、評価割合の低い不動産を取得したのも、こういった低い評価割合があったからです。
  2. 現在では、毎年土地の価格が下落しているわけです。平成4年に路線価と公示地価の割合を現在のように変えたとき、路線価以外の価格による申告も受け付ける旨の「事務連絡」が国税庁から出されました。路線価以外ですから、不動産鑑定士の鑑定評価による以外にありえないと思います。現実的ではない路線価の場合には、この不動産鑑定士の鑑定書も検討する必要があります。


土地の個別性からくる評価減
土地の評価の原則は、「路線価×地積」になります。しかし、土地は1つ1つ異なります。間口が狭かったり、不整形であったり、道路がなかったりします。あるいは、となりにお墓があったり、道路予定地であったりします。しかし、路線価は線で表現され、ここからここまでのブロックは屬△燭20万円、という決め方をしてあります。まず、地積から違います。その近辺は標準的な地積はどんなものか、住宅地も50坪をベースに評価されているのであれば、80坪の土地はどう評価されるべきなのか、様々な要素が想定できます。これらの違いを財産評価の通達は細かく規定しています。

小規模宅地の評価減

  1. 住宅・あるいは商売に利用している土地等、最低限必要な土地については、評価を下げ、事業等が継続しやすいように設けられている制度です。
  2. 住宅については、相続人(配偶者・子供)が相続し、引き続きそこに居住する場合、売るわけではありませんから納税ができません。330屬泙任療效呂砲弔い討蓮△修良床然曚80%を控除した残りの20%相当額の評価金額を相続財産として計算しなさい、という規定です。
  3. 事業用については、不動産賃貸の場合と工場に利用している場合とを一緒にしては問題があるとされ、要件が細かく規定されています。


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