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建物の名義(1)

いずれの場合も、土地の所有者はおじいちゃんとします。その土地がアパートマンションの敷地であった場合、賃貸の建物がある場合、その土地は貸家建付地と呼ばれ、更地の評価とは異なります。貸している建物がある場合、更地に比較して価値は下がっているということになります。
土地で一億円の評価の土地を考えます。当然、更地であれば一億円の評価です。この土地の所在する地区は、税務署の路線価図からすると借地権割合70%ということです。この前提で、さまざまなケースの評価を考えてみます。

(ア)建物法人名義

相続対策で設立した会社、当然株主は同族関係者のみの会社です。建物を法人で所有する場合には、税務署にその賃貸について明確にする意味での届出書が必要になります。借地権を法人に贈与するのか、売るのか、あるいは使用貸借で借地権を法人が持たない、その届出が必要になります。

  1. 相当地代の届出
    土地の相続税評価額に年6%を乗じた金額の地代を支払います。
  2. 無償返還の届出書
    1. 使用貸借
    2. 借地権設定

(イ)建物長男名義
なぜ、長男名義にしたのか
この土地は将来長男に相続させたいので、その上物は長男に建てさせたというケースがあります。おじいちゃんは所得が高いので、長男の名義にして長男の所得にするケースもあります。しかし、相続税のことを考えると高くなることになります。あるいは、長男にだけ良い思いをさせることは、他の兄弟に良い影響は与えないと考えます。
上物が長男名義であっても、土地を複数の相続人で相続したケースもありました。その意味では、上物を長男名義にしても無駄だったと言えます。後者の場合でも、所得税の最高税率は1800万円を超える部分について37%、住民税が13%、合計50%となっています。
例えば長男名義にした場合の所得税・住民税の親子の合計額・相続税が高くなってしまうその金額を検討するべきでしょう。

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