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建物の名義(2)

(イ)建物長男名義

建物のおじいちゃんへの売却、法人への売却の選択

,離院璽垢両豺腓寮依を考えてみます。まず、簿価を見ます。建物を取得したときの価格、これは取得価額と言います。対して、取得したときから現在までの減価償却費を控除した金額が、帳簿価額(簿価)になります。次に固定資産税の評価額を見ます。固定資産税の評価額は、固定資産税の納付書に付いている課税内訳か、固定資産税課税台帳(名寄せ帳)で得られます。賃貸建物に対する相続税の課税は固定資産税評価額に70%を乗じた金額になります。

土地相続税評価額1億円
建物簿価8,000万円 固定資産税評価額6,000万円
相続税評価額6,000万円×(1−借家権割合30%)=4,200万円
借入金8,000万円
財産は土地建物で14,200万円、借金8,000万円控除しますと6,200万円になります。
おじいちゃんの財産は1億円です。

建物簿価:8,000万円
固定資産税評価額:6,000万円
借入金:8,000万円
相続税評価額:1億円

おじいちゃんに売却すると次のようになります。

土地相続税評価額
1億円×(1−借地権割合70%×借家権合計30%)=7,900万円
建物は同じ4,200万円ですから、財産合計は13,100万円。
ここから借金8,000万円を引くとおじいちゃんの財産は5,100万円になります。

土地・建物ともおじいちゃん

土地相続税評価額:7,900万円
建物相続税評価額:4,200万円
借入金:8,000万円
※建物を簿価8,000万円でおじいちゃんに売却
おじいちゃんは8,000万円を借入
長男は売却代金で借入金8,000万円返済

つまり、おじいちゃんが持つと

1億円−5,100万円=4,900万円
相続税の課税価格が減少するわけです。仮に相続税率が20%であれば、実に980万円もの相続税の減額になります。長男名義にして所得税、住民税を安くするのもこういった検討も必要になります。長男が不動産賃貸事業のお手伝いをしているのであれば、青色専従者給与を支払うという方法も考えられます。

次に売却する場合の価格を検討します。一般的には、簿価での売買になります。納得いかなければ不動産鑑定士に評価を依頼するという方法もあります。ただし、費用がかかります。また、おじいちゃんにしろ、法人にしろ登記料・不動産所得税がかかりますので、それらの費用についても事前に把握する必要があります。

1.簿価>相続税評価額

おじいちゃんに売却するか、法人に売却するかはそこから考えます。つまり、相続税課税財産をおじいちゃんが取得することによって、相続税の課税価格が減少しなければ意味がありません。
簿価で売買するわけですから、簿価よりも相続税評価額が安くなければ意味がないことになります。

2.簿価<相続税評価額
この場合には、法人への売却が理想です。

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